Первого марта сего года в России вступил в силу принятый по инициативе Федерального правительства новый Жилищный Кодекс. Анализ Кодекса приводит нас к заключению, что его реализация существенно ухудшит положение значительного числа граждан и может спровоцировать рост социальной напряженности в обществе.

      Прежде всего отметим, что отныне собственники жилья несут все бремя материальной ответственности по содержанию и ремонту жилого помещения и мест общего пользования (и инженерного оборудования, включая капитальный ремонт дома (ст. 154 ЖК РФ). У Правительства перед собственниками на текущий момент образовались колоссальные долги по ремонту домов. Поэтому-то оно и добилось внесения в ЖК РФ нормы, когда собственник сам должен платить за капитальный ремонт. Для людей это означает, что квартплата в самом ближайшем будущем может существенно увеличиться. Планируется также увеличить налог: недвижимость будет оцениваться по цене приблизительно на 10 % ниже ее рыночной стоимости, а ставка составит 0,5 %.

       Жилищный кодекс вводит новую систему управления жильем, но участников этой системы отличает разная степень готовности. Так, множество рядовых собственников жилья не подготовлены к возможным процедурным уловкам, позволяющим привести членов ТСЖ к банкротству, с последующим переходом дома под контроль малого числа самых богатых собственников. При этом собственник-государство также может стать банкротом и не ясно, какая судьба ждет тогда граждан, заключивших договор социального найма.

      В ТСЖ в принятии управленческих решений ведущая роль может оказаться у собственника-государства, который, весьма вероятно, станет подыгрывать наиболее состоятельным собственникам, владельцам нежилых помещений, как правило более опытным в управлении и богатым. Есть реальная опасность, что в ТСЖ будет реализован весь спектр преступлений, ранее имевших место в сфере бизнеса.

      Экономика ТСЖ – неизведанная область для обычных собственников жилья и поэтому «обвальное» формирование ТСЖ либо обусловит их экономическую неэффективность, либо за эффективность будет заплачена высокая человеческая цена;

      Новое жилищное законодательство (весь пакет из 27 законов) расширяет права состоятельных граждан. Делается ставка на развитие ипотечного кредитования. Защищаются права граждан, решивших приобрести квартиры в строящихся домах и при помощи ЖСК. Для таких граждан нет проблемы с платой за услуги ЖКХ.

      Одновременно государство сняло с себя обязательства по обеспечению малоимущих граждан жильем. Новый Жилищный кодекс можно назвать кодексом «недоступности жилья» для тех граждан, кто раньше имел на него право. Многие нормы закона предполагают выселение граждан без предоставления иного жилья. В этой части ЖК РФ противоречит ст. 40 Конституции РФ и международным договорам. Оказались лишенными возможности приватизировать жилье граждане, проживающие в ведомственном жилье, в частности в общежитиях, граждане, проживающие в жилье, признанном аварийным и ветхим;

      Договорные отношения в сфере содержания жилья и оказания услуг неизбежно ведут к возникновению споров, которые необходимо решать в судебном порядке. Рекомендации по обращению в суд предполагают определенную состоятельность граждан. Изменения в ГПК РФ возлагают судебные издержки на проигравшую сторону, что делает просто невозможным отстаивание малоимущими гражданами своих прав в суде. Среди приватизировавших свое жилье много малообеспеченных граждан и они лишаются государственной поддержки. В суде с управляющими компаниями большинству малообеспеченных граждан не победить.

      Жилищный Кодекс вводит новое основание для предоставления жилого помещения по договору социального найма – уровень дохода на каждого члена семьи. При этом ситуация для проживающих в коммунальных квартирах ( которые заселены почти исключительно низкооплачиваемыми группами населения ) или даже в отдельных тесных квартирах оказывается просто тупиковой. Даже для тех, кто будет учтен в качестве нуждающихся в жилищных условиях, без резкого увеличения строительства социального жилья и жилищного налога на частных застройщиков решение проблемы получения квартиры растянется на многие годы. Если принять во внимание, что весьма значительное число семей петербуржцев имеет дачные участки, от которых многим трудно отказаться по разным причинам ( в том числе и потому, что огороды являются материальным подспорьем семье ), то очень многие семьи, имеющие непригодное жилье или стесненные жилищные условия, не смогут попасть в число учитываемых в качестве нуждающихся в жилищных условиях.

      Все вышесказанное приводит нас к заключению, что при существующем в России уровне зарплат и пенсий применение нового Жилищного Кодекса повлечет массовое перераспределение жилья и ухудшение жилищных условий значительной части населения.

      Мы убеждены в том,что никакие реформы не должны вести к ухудшению социального положения менее обеспеченных граждан, составляющих значительное большинство населения России и у нас есть основания считать, что без весьма основательной переработки, применение норм нового Жилищного Кодекса может иметь тяжелые социальные последствия. С целью их предотвращения, мы обращаемся к ОРГАНАМ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА со следующими РЕКОМЕНДАЦИЯМИ.

1. Представляется неприемлемой поспешность в создании ТСЖ. Следует предусмотреть переходный период, в течение которого было бы реализовано некоторое число «пилотных» проектов на наиболее подготовленных субъектах, например на некоторых ЖСК. Заключения о дальнейших шагах в жилищной сфере следует делать только после обобщения и анализа полученных результатов.

2. С целью выявления «узких» мест Жилищного кодекса, связанных с управлением многоквартирными домами, следует:

   • пригласить в Законодательное Собрание Санкт-Петербурга разработчиков Жилищного Кодекса, чтобы депутаты могли задать им возникающие вопросы;

   • провести анализ практики создания и функционирования имеющихся ТСЖ и рассмотреть в Законодательном собрании и в Правительстве Санкт-Петербурга полученные результаты;

   • для выявления возможных остроконфликтных ситуаций и выработки системы упреждающих мер, провести ряд имитационных игр по теме ТСЖ и привлечь для этого экспертов разного профиля – юристов, психологов, социологов, журналистов, работников ЖКХ, лидеров НГО в жилищной сфере;

   • должны быть выработаны типовые уставы ТСЖ с разъяснениями.

3. В целях реализации ст.ст. 49 и 50 Жилищного кодекса РФ установить уровень имущественной обеспеченности, равный 5 - кратному прожиточному минимуму на каждого члена семьи. То есть установить, что малоимущими гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, признаются имеющие доход менее 5 - кратного размера прожиточного минимума. Соответственно, малоимущими семьями, нуждающимися в жилых помещениях признаются семьи, если на каждого члена семьи приходится доход менее 5-кратного уровня прожиточного минимума.       Наличие дачного участка не должно учитываться при определении уровня имущественной обеспеченности.

4. Учетная норма должна устанавливаться на уровне менее нормы предоставления на 1 кв. м. общей площади жилья в отдельных квартирах. Граждане, постоянно проживающие в коммунальных квартирах, ставятся на учет нуждающихся в жилых помещениях независимо от занимаемой жилой площади.

5. Норма предоставления устанавливается на уровне средней обеспеченности общей площадью жилых помещений в отдельных квартирах по Санкт-Петербургу.

6. В целях сокращения числа нуждающихся в жилых помещениях провести инвентаризацию имеющейся очереди: проверка очередников на обладание другим жильем, полученным по наследству, в порядке дарения, в результате покупки или по иным договорам (например, по договорам пожизненного содержания с иждивением).
         Необходимо проверить списки очередников по факту смерти, выехавших в другие регионы или заграницу на ПМЖ, с тем, чтобы в очереди находились только проживающие в Санкт-Петербурге.
          Необходимо восстановить порядок регулярной перерегистрации очередников, который существовал до 1991 г. Привлечь к этой работе кроме органов администраций районов, органы местного самоуправления.
         Целесообразно начать проведение инвентаризации очереди с наиболее долго стоящих на ней.
         Следует восстановить практику утверждения плана распределения жилья для учтенных в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

7. Восстановить практику "жилищного налога" с застройщиков, которая существовала в Санкт-Петербурге в начале 90-х годов.

8. Обратиться в Правительство РФ, Государственную Думу РФ с предложениями об установлении права на приватизацию тем категориям граждан, которые по объективным причинам не могли реализовать это свое право до введения в действие ЖК РФ. Это в первую очередь касается проживающих в общежитиях, в аварийных жилых домах и в неаварийных домах, включенных в план капитального ремонта, в которых запрещена была приватизация жилых помещений.

9. Разработать закон Санкт-Петербурга, согласно которому жилые помещения в общежитиях и в служебных жилых помещениях предоставлялись только при условии сохранения права пользования прежним жилым помещением (то есть без снятия граждан с регистрации по месту жительства, откуда они приезжают в Санкт-Петербург).

10. Предложить Правительству РФ и Государственной Думе разработать меры (законы), препятствующие нарушению ст. 40 Конституции РФ и международных договоров в части лишения граждан жилых помещений ( увеличению числа людей без определенного места жительства ).

11. Принять меры к соблюдению законодательства об установлении тарифов на услуги ЖКХ и организации, предоставляющие коммунальные услуги.

12. Разработать закон Санкт-Петербурга о контроле со стороны государства за управляющими компаниями.

13. Разработать закон Санкт-Петербурга о помощи малоимущим собственникам жилых помещений в случае возникновения судебных споров (помощь бесплатных адвокатов ).

14. Разработать закон Санкт-Петербурга о бесплатном предоставлении ПИбами и иными органами исполнительной власти Санкт-Петербурга справок о наличии и оценке имущества, необходимых для установления имущественного положения граждан при решении вопроса о признании их малоимущими.

15. Законодательно установить, что если необходимость в капитальном ремонте возникла до приватизации, либо если он не проводился в течение определенного срока, например последних 25 лет, то ответственность за этот ремонт несет государство, а не собственники жилья, в течение многих лет исправно вносившие средства на него в составе квартплаты.

16. С целью обеспечения интересов несовершеннолетних, информация о всех сделках с жильем, затрагивающих несовершеннолетних, должна предоставляться органам опеки.

17. В связи с тем, что в новых условиях большинство граждан оказываются практически беззащитными, необходимо на законодательном уровне обеспечить возможность влияния ЗакСобрания и органов местного самоуправления на функционирование вводимой системы управления жильем в плане защиты интересов менее состоятельной части горожан.